Wohnungskauf in Wien: der wahre Preis auf dem Papier
Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und vier weitere Posten, die zum Angebotspreis hinzukommen – ehrlich kalkuliert, vor der Unterzeichnung.
Der Preis im Inserat ist nicht der Betrag, den Sie tatsächlich zahlen. In Wien liegt zwischen „Wohnung um 320.000" und dem Geld, das wirklich vom Konto abgeht, etwa ein Zehntel dieser Summe. Besser, man erfährt das einen Monat vor der Unterzeichnung – nicht eine Woche davor.
Was zum Preis hinzukommt
Grunderwerbsteuer – 3,5 % des Kaufpreises. Gerichtsgebühr für die Eintragung ins Grundbuch (Eintragungsgebühr) – 1,1 %. Notar oder Rechtsanwalt, der den Vertrag erstellt und als Treuhänder auftritt – in der Regel rund 1–3 % je nach Kaufsumme. Dazu die Pfandrechtseintragungsgebühr, sofern ein Kredit aufgenommen wird.
Das Eigenkapital, das ein Käufer mitbringen muss
Banken orientieren sich an einem Eigenkapitalanteil von rund zwanzig Prozent des Kaufpreises – die Nebenkosten sind in diesem Zwanzigstel nicht enthalten. Der tatsächliche Eigenkapitalbedarf liegt daher eher bei einem Viertel der Gesamtsumme. Das ist die Zahl, die man zuerst rechnen sollte, noch bevor man sich Wohnungen ansieht.
Am häufigsten scheitert ein Kauf nicht am Kreditzinssatz, sondern an fünf Prozent Nebenkosten, die schlicht nicht einkalkuliert wurden.
Was in den Unterlagen zu prüfen ist
Den Grundbuchauszug – ob Belastungen oder Rechte Dritter eingetragen sind. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre – dort zeigen sich sowohl das Klima im Haus als auch geplante Sanierungen. Den Reparaturfonds und den Plan für größere Arbeiten: Ein neuer Lift oder eine Fassadensanierung können bereits im nächsten Jahr zusätzliche Beiträge bedeuten.
Gesondert zu prüfen ist der Energieausweis. Er ist nicht bloße Formsache: Die Energieklasse des Gebäudes wirkt sich sowohl auf die Betriebskosten als auch auf die künftige Verwertbarkeit der Wohnung aus.
Wir empfehlen eine einfache Reihenfolge: zuerst das Gesamtbudget inklusive Nebenkosten durchrechnen, dann das Gespräch mit der Bank suchen – und erst danach Inserate sichten. Wer es umgekehrt macht, verliebt sich in eine Wohnung, die sich nicht sorgenfrei kaufen lässt.
Wir begleiten Miete, Kauf und Finanzierung von Wohnraum in Wien. In dieser Rubrik rechnen wir die vollen Kosten einer Transaktion — samt der Posten, die im Inserat nicht stehen.